Variante di Salvaguardia verso l'approvazione

Alla vigilia degli ultimi adempimenti in vista dell'approvazione definitiva della Variante di Salvaguardia, il Sindaco Paolo Lucchi e l'Assessore alla Programmazione Urbanistica Orazio Moretti ritengono opportuno il punto della situazione con una lettera ai consiglieri comunali, tenendo conto anche del fatto che la Variante di Salvaguardia era stata adottata dal precedente Consiglio Comunale.Nella lettera Sindaco e Assessore  ripercorrono l'iter seguito, indicando anche le prossime tappe, che comprendono la ripubblicazione di una parte della Variante.

Ma soprattutto ribadiscono la visione strategica che ha determinato questo provvedimento e che ispirerà il nuovo Piano Strutturale: limitare il consumo di suolo, ridurre le nuove previsioni urbanistiche allo stretto necessario, trasformare e recuperare l'esistente; incentivare la rigenerazione urbana. In quest'ottica, molto significativi gli esiti che la stessa Variante produrrà: con la sua approvazione definitiva ritorneranno ad un uso agricolo 1.280.000 metri quadri che nel Prg 2000 erano previsti come edificabili, e contemporaneamente, con la ripubblicazione si candideranno all'eliminazione circa altri 600.000 metri quadri. 

Di seguito il testo della lettera del Sindaco e dell'Assessore Moretti.  

Come ben ricorderete, la Variante di Salvaguardia fu preannunciata a maggio 2013 - con la presentazione del Documento strategico per il P.S.C - e, di lì a poco, fu oggetto di 12 confronti pubblici coi cittadini, durante i quali fu condiviso l'obiettivo di ridurre il consumo di suolo nella nostra città.

La Variante di Salvaguardia può essere a tutti gli effetti considerata il "ponte" verso il nuovo Piano Strutturale, per anticipare le scelte fondamentali contenute nel Piano di mandato dell'Amministrazione comunale. Si tratta di un atto che pone un limite alle previsioni urbanistiche, eliminando almeno una parte delle aree edificabili del P.R.G. 2000, non ancora realizzate.

Nel P.R.G. oggi vigente sono, infatti, previsti oltre 120 Piani Urbanistici, che andrebbero ad occupare oltre 510 ettari di attuale terreno agricolo, sui quali edificare 1 milione e 280 mila metri quadrati di immobili. Di questi, quasi 400mila sarebbero residenziali, (pari a circa 3.600 nuovi alloggi) e quasi 880mila produttivi (pari più o meno a circa 180 nuovi capannoni).Ma in 12 anni tali previsioni sono state realizzate solo in parte e, ad oggi, sugli oltre 120 Piani Urbanistici previsti, sono 54 quelli che hanno convenzionato per essere attuati (7 produttivi e 47 residenziali). In sostanza, il 57% delle previsioni (290 ettari) resterebbero ancora da attuare (per un totale pari a circa ulteriori 1.800 alloggi e circa 150 nuovi capannoni).Ciò dimostra come le previsioni del P.R.G. 2000 fossero esagerate e frutto di un'anacronistica idea di espansione urbanistica della quale la nostra città non ha certo bisogno e che nulla c'entra con l'idea di futuro per Cesena, che i nostri concittadini auspicano.

Così è stato in tutta Italia, non solo a Cesena naturalmente, ma oggi la politica ha il dovere di non limitarsi a prendere atto delle scelte del passato e di produrre atti concreti verso un nuovo modello di sviluppo e una nuova e diversa visione di città.In sintesi, occorre passare dalle parole chiave di quei tempi (la città deve crescere ed espandersi; più aree produttive si prevedono, più aziende da fuori potranno insediarsi; molte aree creano concorrenza ed i costi così diminuiranno), alle parole chiave dei nostri tempi (trasformare e recuperare l'esistente; incentivare la rigenerazione urbana; ridurre le nuove previsioni urbanistiche allo stretto necessario).

Per preparare al meglio e "in concreto" le scelte del futuro, c'era solo una possibilità: quella di una Salvaguardia che riducesse le previsioni del P.R.G. vigente, voltando decisamente pagina.Si tratta di una scelta forte - e, lo sappiamo, non condivisa da chi ha una diversa visione di città e continua a pensare ad un modello infinito di espansione - ma totalmente in linea con le precedenti Varianti approvate da questa Amministrazione con le quali, nel 2010 e nel 2012, si è già provveduto ad eliminare 20 ettari di aree edificabili.E' poi bene ricordare come la Variante di Salvaguardia abbia messo in discussione 164 ettari di aree edificabili e sia stata adottata dal Consiglio Comunale a febbraio 2014 (con voto favorevole di PD, SEL e PDE, l'astensione del Movimento 5 Stelle, il voto contrario dei Liberaldemocratici per Cesena e l'uscita dall'aula di Forza Italia, UdC e Lega Nord).

Oggi è bene che il nuovo Consiglio comunale, eletto lo scorso 25 maggio 2014, abbia piena consapevolezza del percorso intrapreso poco più di un anno fa e decida se confermarlo o meno.

Per questo, vi inviamo una nota utile a ribadire i passaggi fondamentali fatti e quelli che ci attendono.La Variante si pone tre obiettivi fondamentali:

1.    revoca di tutti i PUA che non avevano ancora sottoscritto la convenzione urbanistica e quindi non avevano maturato il diritto a costruire. Esclusi, naturalmente quelli già avviati; quelli che avevano già ceduto le aree pubbliche al Comune; quelli a convenzione accessiva sottoscritta per potenziare le reti (depurazione, gas, acqua); quelli oggetto di Accordi di Programma "in fase di sottoscrizione". La Salvaguardia ha così riguardato 39 PUA (16 Produttivi e 23 Residenziali), con una riduzione complessiva potenziale di 1.640.000 metri quadri (164 ettari, quindi) di superficie territoriale e 501.000 metri quadri di superficie edificabile;

2.    riequilibro degli indici del tessuto residenziale esistente che, nel corso degli anni, ha prodotto frequenti (e sbagliate, a nostro parere) sostituzioni di case con condomini da 6-10 alloggi. In questo caso la Variante non ha ridotto gli indici, ma ha introdotto 3 condizioni: reperire per intero le dotazioni di parcheggi pubblici (senza monetizzarli); una prestazione energetica almeno del 15% superiore rispetto alla legge; l'accessibilità superiore al 50% di legge, con l'abbattimento delle barriere. Se i 3 parametri non sono soddisfatti, gli indici si riducono fino al 25%;

3.    recepimento di 2 Accordi per insediare attività produttive con una ampia potenzialità di incremento occupazionale (Jolly Service e Gobbi Frutta). Per raggiungere questo obiettivo, come previsto dalle norme, ci si è affidati alla delibera provinciale sulla Sostenibilità Ambientale (VAS).Questo premesso, poiché ci troviamo nella fase che precede la predisposizione della delibera formale sulla Variante, approfittiamo di questa nota per aggiornarvi sulla situazione ad oggi.

Nell'anno trascorso dall'adozione, sono pervenute al nostro Comune oltre 260 Osservazioni (circa 120 sulla Variante ed altre generiche), l'esito delle quali si potrebbe così sintetizzare.Relativamente al 1° obiettivo, i criteri ai quali ci siamo rifatti sono di non accogliere richieste di nuove aree edificabili o l'aumento degli indici sull'esistente e la riproposizioni di aree slegate da comparti esistenti o dallo sviluppo di attività. Di accogliere invece la riproposizione di aree residenziali con una riduzione di Superficie Territoriale Edificabile e le proposte/riproposizioni di aree che prevedano lo sviluppo/insediamento di aziende.

Le osservazioni accolte risultano circa 85 (30 su PUA in Salvaguardia, 30 generiche non su PUA, 5 su errori cartografici e 20 sugli accordi art.18 di Jolly Service).Questi criteri, applicati alle osservazioni, producono così una riduzione definitiva del P.R.G di 1.280.000 metri quadri di terreno edificabile, rispetto ai 1.640.000 adottati in Salvaguardia.In sostanza, concludendosi il percorso amministrativo, i 3/4 delle previsioni del P.R.G. messe in Salvaguardia verrebbero eliminate, con un risparmio di terreno sottratto definitivamente all'edificazione di 128 ettari;Un dato rilevante nei PUA ripristinati, è quello relativo al rapporto fra area pubblica e area privata, in quanto l'area privata da cedere al Comune aumenta di circa il 10%, in particolare il verde pubblico.

Relativamente al 2° obiettivo, la proposta è quella di confermare le 3 condizioni previste per l'uso pieno o ridotto degli indici nel tessuto residenziale esistente;Relativamente al 3° obiettivo, i fatti dimostrano che l'accordo ai sensi dell'art.18 non è una scorciatoia (come, impropriamente, qualcuno ha anche recentemente interpretato) ma una "modalità condizionata" alla Verifica di Sostenibilità Ambientale, (VAS). La delibera della Provincia, visti i pareri di ASL e ARPA, ha espresso un parere negativo sulla Jolly Service, e favorevole (con prescrizioni) su Gobbi Frutta.
Pertanto la proposta è quella di recepire "pienamente" le indicazioni della Provincia e quindi di respingere l'accordo Jolly Service e di accogliere, con prescrizioni, l'accordo Gobbi Frutta.

Ma la Variante si é occupata anche di semplificazione. A questo proposito val la pena di ricordare come, nel quadro proposto, la metà dei 39 PUA che sono stati oggetto della Salvaguardia, vengano definitivamente eliminati, mentre 11 PUA ripristinati sono stati ridimensionati, fino a poter essere trasformati in Permessi di Costruire Convenzionati.

Già oggi anticipiamo come una parte della Salvaguardia sia destinata a concludersi con gli atti amministrativi che a breve vi inoltreremo formalmente, mentre una parte andrà ripubblicata. La ripubblicazione servirà, da un lato, a favorire la semplificazione di alcuni PUA (che potranno così adottare il meccanismo del Permesso Convenzionato); dall'altro a far sì che i PUA "ex articolo 18" che nel frattempo non hanno sottoscritto l'Accordo di Programma siano sottoposti allo stesso iter seguito da quelli contenuti nella attuale Variante di Salvaguardia.Si tratta di 5 Piani Urbanistici fra Pievesestina, Ippodromo, Case Gentili, S. Carlo, S. Giorgio.

La ripubblicazione della Variante di Salvaguardia prevede una ulteriore riduzione di aree, pari a circa 60 ettari di Superficie Territoriale e 300.000 metri quadri di Superficie Edificabile, che compensano ampliamente i 36 ettari che vengono reintegrati. Ciò significa che, approvando definitivamente la Variante di Salvaguardia, il Consiglio comunale deciderebbe di riportare ad un uso agricolo 1.280.000 metri quadri previsti invece come edificabili nel P.R.G. 2000 e, contemporaneamente, con la ripubblicazione si candideranno all'eliminazione circa altri 600.000 metri quadri di terreno, prevedendo uno sviluppo maggiormente equilibrato alla Cesena del futuro.           

L'Assessore                                              
Orazio Moretti              

Il Sindaco                                      
Paolo Lucchi