FAQ - Risposte alle Domande più Frequenti

In merito alla procedura aperta per la selezione di una società di gestione del risparmio ("SGR") per la strutturazione, costituzione e successiva gestione di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati di cui al bando di gara CIG 451459272B ("Bando di Gara")
 
Alla Sezione III -INFORMAZIONI DI CARATTERE GIURIDICO, ECONOMICO, FINANZIARIO E TECNICO del Bando di Gara,al paragrafo III.1.2. Capacità economica e finanziaria, si legge:
"Le SGR partecipanti, a pena di esclusione, devono certificare la propria conformità alle condizioni di adeguatezza patrimoniale di cui al Provvedimento di Banca d'Italia del 14 aprile 2005 a mezzo dichiarazione del legale rappresentante debitamente autenticata."
 
La scrivente impresa chiede di confermare che, in alternativa all'autenticazione della sottoscrizione, la suddetta dichiarazione possa essere prestata, ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n. 445/2000, mediante semplice sottoscrizione da parte del legale rappresentante con allegata fotocopia di un documento identificativo valido.

Si conferma che la dichiarazione può essere prestata, ai sensi e per gli effetti del D.P.R. n. 445/2000, mediante semplice sottoscrizione da parte del legale rappresentante con allegata fotocopia di un documento identificativo valido.

Con riferimento alla procedura aperta per la selezione di una Società di Gestione del Risparmio per la strutturazione, costituzione e successiva gestione di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati da istituirsi ai sensi dell'art.12-bis del DM n.228/99 e successive modifiche ed integrazioni, si sottopone la seguente richiesta di chiarimento:

Nello sviluppo del business plan abbiamo rilevato dalle planimetrie di progetto (in particolare dai disegni degli interrati), la presenza rilevantissima di parcheggi interrati pertinenziali, come previsto dalla normativa del PRG che impone un posto auto privato per alloggi fino a 50 mq. e due posti auto per alloggi superiori. Considerato che una parte rilevante degli alloggi da realizzare saranno in social housing, e che il progetto prevede di realizzare tutti i parcheggi privati in interrato, risultano costi difficilmente recuperabili attraverso la vendita o l'affitto degli immobili. Si chiede pertanto se si può ipotizzare, oltre alla soluzione base, anche una soluzione alternativa che riduca tale previsione, mantenendo solo un posto auto per alloggio, nel rispetto comunque dei limiti di legge.

Il piano approvato ha contenuto urbanistico, e sono quindi fissate le dotazioni pubbliche di standard,  tra le quali i parcheggi pubblici. I parcheggi pertinenziali dovranno essere previsti nei progetti edilizi che saranno presentati per il rilascio dei permessi di costruire, nella misura stabilita dalle norme tecniche di attuazione del PRG.

Nell'art. 22.03 delle NTA del PRG vigente, le dotazioni minime di parcheggi pertinenziali (P1) sono fissati nella misura di 1 posto auto per alloggio per abitazioni inferiori a 50 mq. di Sul, e 2 posti per abitazioni di superficie superiore, con il vincolo che almeno uno sia inserito nella struttura dell'edifico o nei servizi annessi.
Sulla base di tale norma, nelle tavole di progetto (Tav. 26.1a e 26.1b) sono stati previsti 605 posti auto, a servizio di 275 abitazioni superiori a 50 mq. di Sul, e 55 inferiori. La superficie totale di parcheggio pertinenziale risulta pari a circa 16.580 mq., ed è interamente ricavata nell'interrato degli edifici. Tale previsione è solo indicativa e dovrà essere verificata nel progetto edilizio, che preciserà il taglio degli alloggi e quindi il numero di posti auto da prevedere. E' anche su questa base che è stata calcolata la superficie commerciale di progetto, considerando al 50% quella relativa ai parcheggi pertinenziali.

Pertanto il Business Plan a vita intera del Fondo, previsto al punto 5.2.5 del Disciplinare di Gara (ALL. B del Bando), dovrà essere basato su questi dati.

Tutto ciò premesso, le osservazioni formulate nel quesito sono senz'altro condivisibili. La scelta di realizzare una rilevante quota di Social Housing nel comparto 1 del PRU Novello è stata assunta dal Comune, anche a seguito delle innovazioni legislative intervenute (Piano Casa),  quando il piano era già in avanzato stato di avanzamento tecnico e amministrativo.

Considerando anche l'attuale congiuntura economica, che impone una forte attenzione ai costi, la revisione dell'art. 22.03 delle NTA del PRG appare quanto mai opportuna, mantenendo almeno 1 posto auto per alloggio e la quota minima di 1mq/10 mc prevista dalla legislazione urbanistica nazionale. Questa opportunità è stata già posta all'attenzione dell'Amministrazione Comunale, e potrebbe diventare operativa al momento della presentazione dei progetti edilizi.
In questo nuovo scenario, i posti auto pertinenziali (P1), da realizzare nel comparto 1 Novello, scenderebbero da 605 a 332, e la relativa superficie da 16.580 a circa 9.100 mq. (superiore al minimo di legge pari a circa 7.400 mq), con una riduzione di circa 6.480 mq.

Questa possibilità potrà quindi essere considerata dai concorrenti nelle proposte migliorative del Progetto ad integrazione del Business Plan, a loro totale discrezione e in aggiunta ai quattro aspetti indicati al punto 5.2.5 del Disciplinare di Gara. Ovviamente la riduzione delle superfici comporta una riduzione dei costi di intervento, ma anche una riduzione delle superfici commerciali di progetto.

Con riferimento alla procedura aperta per la selezione di una Società di Gestione del Risparmio per la strutturazione, costituzione e successiva gestione di un fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso riservato ad investitori qualificati da istituirsi ai sensi dell'art.12-bis del DM n.228/99 e successive modifiche ed integrazioni, si sottopone la seguente richiesta di chiarimento:

Si chiede di chiarire se è possibile prevedere una commissione di performance a favore della SGR in grado di garantire l'allineamento degli interessi tra la SGR ed i quotisti e, comunque sempre nel rispetto degli obiettivi di investimento delle distinte classi di quote.
Si richiede, inoltre, ove quanto sopra illustrato fosse possibile, di precisare se la descrizione dei meccanismi di tale performance fee debba essere rappresentata nell'ambito dell'offerta tecnica .

Il disciplinare di Gara , allegato B) del Bando, richiede al punto 5.2.5. relativamente all'offerta " tecnica", la redazione di un Business Plan del Fondo a vita intera secondo i parametri previsti dall'allegato A) "informazioni sul Lotto" e nel rispetto dei "Requisiti minimi del Fondo" di cui al paragrafo 3) del medesimo disciplinare.

E' prevista inoltre la possibilità di proporre scenari migliorativi al Business Plan che concorreranno all'attribuzione del punteggio secondo il criterio 6.2.5 e relativi sub criteri.

La scrivente Stazione appaltante ritiene, pertanto, che l'eventualeapplicazione di una "performance fee" da parte delle SGR proponenti possa trovare corretta applicazione all'interno di una proposta tecnicaquale incentivo a raggiungere un risultato migliore rispetto alle ipotesi poste a base di gara purchèsia rappresentato il beneficio aggiuntivo riconosciuto ai potenziali Quotisti, ed al progetto del suo insieme, dal verificarsi delle ipotesi migliorative prospettate.

La scrivente Stazione appaltante,inoltre, considerata la natura aleatoria della performance fee,non attribuirà alcun punteggioo parametro di valutazione ai meccanismi e modalità di calcolo applicati dai Proponenti, limitandosi a valutare il risultato - beneficio delle proposte tecniche migliorative secondo il criterio 6.2.5 e relativi sub criteri.