Pru Novello

Con la fine del 2015, il futuro quartiere Novello ha raggiunto alcuni traguardi importanti. A dicembre, infatti,  è stato approvato il progetto preliminare del primo lotto del parco urbano destinato ad occupare l'area sopra la galleria della Secante e, al contempo, la Giunta regionale dell'Emilia - Romagna ha destinato  2 milioni di finanziamento alla realizzazione di quest'opera. E sempre a metà dicembre è stato siglato l'apporto al Fondo Novello del primo comparto dell'area su cui verrà sviluppato l'intervento di social housing.

Il punto su  tutti i questi aspetti è stato fatto questa mattina nel corso di una conferenza stampa a cui sono intervenuti l'Assessore Regionale ai trasporti, reti infrastrutture materiali e immateriali, programmazione territoriale e agenda digitale Raffaele Donini, il Sindaco di Cesena Paolo Lucchi, l'architetto Edoardo Preger, amministratore unico della STU Novello, Paola Delmonte di CDP Investimenti (la società di gestione del risparmio costituita da Cassa Depositi e Prestiti con ABI e Acri per l'istituzione e la gestione del Fondo Investimenti per l'Abitare - FIA dedicato al social housing),  Fabrizio Bigioni di Fabrica Immobiliare (la SGR dedicata all'istituzione e gestione di fondi immobiliari a cui è affidata la gestione del Fondo Novello), il Vicesindaco Carlo Battistini, l'Assessore Orazio Moretti, la consigliera regionale Lia Montalti,  rappresentanti di Fabrica Immobiliare, CDP Investimenti e Banca di Cesena. 

Come è stato sottolineato nel corso della conferenza stampa, l'approvazione del I° lotto del parco urbano rappresenta una tappa fondamentale nel percorso che porterà alla nascita del nuovo quartiere Novello. Al grande parco, infatti, è affidato un ruolo cruciale nello sviluppo dell'intero quartiere, che sarà realizzato sulla base del progetto vincitore del concorso, firmato dal gruppo guidato dall'architetto Simona Gabrielli di Genova.

Ma se un punto di vista urbanistico sono confermati gli obietti indicati all'inizio del percorso progettuale,  si è profondamente modificata la destinazione 'sociale' dell'insediamento. Oggi, infatti, l'intera quota residenziale prevista al suo interno è destinata al social housing, con l'obiettivo di dare risposta alle esigenze abitative di quella fascia di popolazione con redditi medio bassi che, pur non possedendo i requisiti d'accesso all'edilizia residenziale pubblica, non riesce a sostenere i costi per l'acquisto in proprietà dell'abitazione o a sopportare l'elevata incidenza del canone di locazione sul reddito familiare.

Per realizzare il progetto di social housing si è deciso di procedere alla costituzione di un Fondo locale immobiliare e, tramite una gara di evidenza pubblica, la gestione dell'operazione è stata affidata a Fabrica, una tra le principali SGR immobiliari italiane. Ma soprattutto va ricordato il coinvolgimento di Cassa Depositi e Prestiti, che partecipa al progetto con un investimento di oltre 40 milioni, grazie alla sottoscrizione di quote da parte del FIA - Fondo Investimenti per l'Abitare gestito da CDP Investimenti SGR.In questo contesto si inserisce la volontà dell'Amministrazione comunale di Cesena di abbassare i costi di realizzazione degli alloggi, intervenendo sulla quota rappresentata dagli oneri delle opere di urbanizzazione a servizio del polo abitativo tra i quali, appunto, quelli relativi al "Parco urbano Novello". Da qui la scelta del Comune di assumere su di sé il costo della realizzazione del parco, sgravando così il lottizzante, Fabrica immobiliare SGR spa, di questo costo.

Un apporto decisivo in questa operazione è stato il protocollo d'intesa approvato a fine novembre dalla Giunta regionale dell'Emilia-Romagna (e successivamente ratificato dall'Assemblea legislativa regionale). Esso prevede il finanziamento di 2 milioni di euro per il progetto del parco urbano Novello. Da sottolineare che grazie a questo finanziamento è stato possibile prevedere la riduzione del 10% di tutti i canoni e su parte delle vendite degli alloggi.

Il provvedimento della Regione EmiliaRomagna si inserisce nell'ambito della promozione dei nuovi programmi di riqualificazione e valorizzazione urbana, ispirati dalla consapevolezza della necessità di invertire il modello di sviluppo basato sul consumo di suolo e avviare una nuova legge di governo del territorio improntata alla rigenerazione urbana. 

Il progetto di parco urbano
A predisporre il progetto preliminare è stato lo studio Land dell'architetto paesaggista Andreas Kipar di Milano (che ha già curato il progetto del parco Ippodromo); lo studio Land fa parte del gruppo guidato dall'architetto Simona Gabrielli. L'opera, per un importo di 2 milioni di euro, riguarda la porzione centrale del parco previsto nel piano di riqualificazione urbana Novello (quella a levante, fino all'area Montefiore è già stata realizzata, quella a ponente sarà realizzata nell'ambito del comparto 1° del Pru). 

Più precisamente, il lotto di intervento, con una superficie complessiva di circa 35mila mq, è a ridosso di via Montecatini e a sud confina con via Perticara, mentre a nord raggiunge l'area retrostante la chiesa di S. Pio X alle Vigne.Allo stato attuale l'area si presenta sostanzialmente libera da funzioni, alberature o altri elementi (ad eccezione di due binari abbandonati e da una struttura architettonica fatiscente nella porzione attigua alla centrale elettrica di via Motnecatini), ed è caratterizzata soprattutto dai flussi di uscita dal sottopasso della stazione e dagli orti presenti sul retro delle abitazioni.

A partire da questi aspetti si è configurato un disegno del verde e degli spazi aperti che mira ad integrare il nuovo parco con le situazioni di contorno. Il progetto elaborato prevede di caratterizzare il parco con un intreccio di sentieri ciclopedonali che ne favoriscano la fruibilità, mentre filari di piante si staccheranno dai cortili delle abitazioni, come prolungamento degli orti capace di avvicinare i residenti al parco. 

Il fondo immobiliare Novello
L'approvazione del progetto preliminare per il parco urbano e il protocollo d'intesa che ha portato al finanziamento regionale si affiancano ad un'altra tappa fondamentale nel percorso per l'avvio della realizzazione del nuovo quartiere di Cesena. Il 18 dicembre è stato siglato il conferimento da parte del Comune di Cesena, ad un valore di circa 10 milioni di euro, del cosiddetto "Comparto 1A".Contestualmente, è stata effettuata la sottoscrizione di quote da parte del FIA - Fondo Investimenti per l'Abitare gestito da CDP Investimenti SGR e della Banca di Cesena, rispettivamente per 42,7 e 0,5 milioni di euro.Complessivamente, il Fondo dispone pertanto di risorse per oltre 53 milioni di euro per sviluppare un intervento per 342 nuovi alloggi di social housing .
Di questi:  
-190 rivolti alla locazione con durata 10-15 anni (5  €/mq al netto dell'inflazione stimata)
-29 da cedere ad un prezzo convenzionato (circa 1.690 €/mq al netto dell'inflazione stimata)
-96 da cedere ad un prezzo convenzionato (circa 1.830 €/mq al netto dell'inflazione stimata)
-9 in affitto con riscatto dopo 8 anni (affitto 3,6 €/mq, riscatto di 1690 €/mq). 
-18 in affitto con riscatto dopo 8 anni (affitto 3,6 €/mq, riscatto 1.830 €/mq). 

I costi sopra indicati comprendono già la riduzione resa possibile grazie ai due milioni di finanziamento stanziati dalla Regione per il parco urbano. Destinatari dell'intervento saranno soggetti appartenenti alle cosiddette "fasce deboli", ovvero con un reddito insufficiente per sostenere l'affitto a condizioni di mercato ma, allo stesso tempo, troppo elevato per accedere all'Edilizia Residenziale Pubblica: nuclei familiari con figli, giovani coppie, studenti universitari, anziani in condizioni di disagio e altre categorie sociali che versano in condizioni di disagio abitativo. In coerenza con l'esito della gara pubblica indetta dal Comune di Cesena, la gestione dell'operazione è affidata al Fondo Novello gestito da Fabrica, una tra le principali SGR immobiliari italiane con 3,7 miliardi di euro di attivi in gestione, di cui oltre 750 milioni dedicati ad investimenti con finalità sociali.

Attualmente Fabrica sta svolgendo un beauty contest per la progettazione definitiva, il cui incarico verrà affidato a breve. Successivamente la SGR, in ottica di massima trasparenza, avvierà una procedura competitiva per la selezione dell'appaltatore, con l'intento di avviare i primi cantieri entro il 2016. Nelle diverse fasi della vita del Fondo, per massimizzare le ricadute sociali degli interventi, Fabrica sarà supportata dalla Fondazione Housing Sociale, punto di riferimento nel settore, che attualmente assiste oltre 150 interventi di social housing in Italia.